深圳住房體系距離“新加坡模式”還有多遠?
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深圳住房體系距離“新加坡模式”還有多遠?

2020年09月11日 14:20:27
來源:第一財經

深圳住房焦慮需要系統性解決。

深圳學習新加坡住房模式,引發坊間更多的思考。

事情起源于深圳市住房和建設局局長張學凡新近的一次公開講話,“新加坡是學習榜樣,未來要讓深圳60%的市民,住在政府提供的租賃或出售的住房中?!?/p>

早在2018年,深圳明確了2018年至2035年的住房發展目標之際就提及了該觀點。

令世人矚目的新加坡“居者有其屋”的住房政策被認為是特定歷史時期、特定城市國家的獨特產物。自獨立始,新加坡就將全民擁有住房確立為首要的政府工作目標。新加坡政府主導的供房模式,從制定建設計劃到退出的一攬子公共住房政策,配套的中央公積金制度及低價征用土地的政治土壤,成為政府幫助居民在住房領域實現從享有“廣廈”進而到擁有“恒產”,并最終轉變為“恒心”的精髓。

相較之下,深圳現存的不夠封閉式運作的保障性住房體系,四倍于新加坡的人口基數,及數十萬人的年流入量,快速城鎮化所導致的社會階層分化、社會矛盾浮現等,都令深圳學習新加坡模式面臨更復雜的社會經濟背景。

值得期待的是,呼之欲出的都市圈發展規劃、十年來最高的房產開發量、以更大力度推進的城市更新和城中村綜合整治等,也為深圳住房向新加坡模式循序漸進靠攏提供了更多可能性。

新加坡住房模式的精髓

長期以來,圍繞深圳樓市未來的發展路徑,民間存在著兩種聲音。一種聲音認為,深圳樓市應該學習“香港模式”,加大商品房的供應量;另一種聲音認為,深圳樓市應該學習“新加坡模式”,加大公共住房的供應量。

張學凡言及“新加坡就是我們學習的榜樣”,并指出“我們的目標是讓將來深圳市60%市民住在政府提供的租賃或出售的住房中,這是一個長遠目標?!?/p>

如今成為全球住房領域樣本的新加坡,在建國之前的1959年,面臨非常嚴重的房荒,僅9%的居民能住上像樣的公共住房。1964年,新加坡政府推出“居者有其屋”計劃,并由新加坡建屋發展局(下稱“HDB”)負責房屋五年發展計劃的制定,公共住房出售、出租、翻新、管理和辦理抵押貸款等。

早在1985年,新加坡居民居住公共住房的比例就已超過了70%。此后數年間,這一比例常年保持在80%左右。

整體來看,住房新加坡模式具有供應足、價格低、分配公平的顯著特點。

這些特點背后賴以新加坡政府在本國公共住房發展中的主導地位。其中,HDB是新加坡國家發展部的一部分,需要對政府負責,從HDB成立之初,其開支就成為政府預算的主要部分。此外,自1964年“居者有其屋”計劃提出,新加坡中央公積金(下稱“CPF”)便為購買公共住房的新加坡居民提供首付及每月的按揭貸款等做住房保障。

新加坡公共住房申請購買者必須符合相關資格認證條件。申請購買HDB新建公共房屋的一個基本要求即戶主必須是新加坡公民,另外一個戶主或主要居住在此屋的家庭核心成員必須至少是新加坡永久居民。此外,申購者還必須符合一些嚴格的規定如:申請人收入上限標準、在申請公共房屋的同時不能擁有私人住宅等。

由于公共住房是由政府出資建造,HDB規定它不能轉售,但可以由HDB原價回購??紤]到每個公民有兩次購屋機會,政府對于每次出售再申請也制定了嚴格的標準。

整體來看,工作三年左右實現在新加坡擁有一套三室的公共住房的難度甚小。借助明晰的公共住房申請及轉售門檻,較高的公共住房印花稅、財產稅、所得稅等,新加坡投機炒房的動機也得到有效遏制。

同時,新加坡公共住房體系及其配套措施有效地將從富人征來的稅收轉變為有形的實物——公共住房,并以合理的價格出售給中低收入者,也潛移默化地完成了將增長不均的社會財富進行合理的再分配。

新加坡的土地征用法賦予了政府以低于市場的價格獲得私人土地以興建公共住房的權力,這是其“國家資本主義”發展方式的體現。這種政治體制也給到了公共住房持續建設的源源動力。

新加坡的房產自有率超過90%,領跑發達國家;商品房價格近二十年間每年上漲幅度不足1%,遠低于通貨膨脹率,切實做到了“房住不炒”。

新加坡前總理李光耀曾用“民無恒產,則無恒心。茍無恒心,放辟邪侈,無不為已”的思想表達房屋在新加坡人心中的分量。這種根深蒂固的房屋情節放諸亞洲價值觀體系下的各個地區同樣適用。

新加坡政府幫助居民從享有“廣廈”進而到擁有“恒產”,并最終轉變為“恒心”的智慧是住房領域繞不開的樣本之一。

對標新加坡模式的必然性

對于當下的深圳來說,對標新加坡模式有其歷史必然性和現實需求。

深圳市住建局發布的《住房發展2020年度實施計劃》顯示,深圳居住用地僅占全市總建設用地的22.6%。這低于國家《城市用地分類與規劃建設用地標準(GB50137-2011)》中25%-40%的下限。

同時,深圳人均住房面積27.8平方米,尚未達到國家和廣東省的最低標準線,主要原因是70%多的人居住在城中村,城中村占深圳住房面積的54%左右。

更低的居住用地占比、人均住房面積對應的卻是更大的人口流入量。

深圳市統計局發布的最新人口數據顯示,截至2019年末,深圳常住人口為1343.88萬,比上年末增加41.22萬人。此前的2018年,這一數值錄得49.83萬人。同時,深圳近年每年的人口流入量保持在45萬左右。相較之下,上海、北京的常住人口增量近年整體已處于負增長態勢。廣州的常住人口流入量雖不遜色于深圳,但是土地面積是深圳的三倍左右。

住房盤子小,人口流入量又比較大的深圳自然成為樓市投資客青睞的城市。今年上半年,新冠肺炎疫情稍緩之后,深圳樓市強勁復蘇,炒作氛圍濃厚,交投活躍也不過是樓市供求失衡主邏輯下的表征之一。

以深圳二手住宅成交均價為例,10年間,均價從1.83萬元/㎡上漲至6.15萬元/㎡,漲幅高達277%。但從深圳統計局公示的數據來看,深圳10年平均工資累計漲幅僅為121%,遠不及房價漲幅的一半。結合樂有家數據研究中心監控的房價數據來看,2018年深圳人一年工資只能買不足2㎡的二手房住宅,比十年前還少1㎡。

此外,與北京、上海、廣州等很多城市不同,深圳的常住人口平均年齡僅33歲,剛需購房需求旺盛。樂有家數據研究中心顯示,2019年深圳購房者中,剛需和改善占比占到了93%,71%的深圳戶籍人口“買不起”或“搶不到”住房。

放到更長的歷史維度來看,國內房地產的預售制、公攤面積等;地方政府轉向以“勾地”為主要特色的壟斷模式,變成土地運營型政府等都有香港樓市的影子。這種模式也給深圳等內地城市帶來了兩個結果:一是房價高企;二是基礎設施因土地財政而騰飛,可謂優劣互見。

今年上半年,有多位金融人士及地產人士向第一財經記者證實,服務于小微企業的經營貸等資金流入樓市。

第一財經記者也在多個“打新”樓盤采訪了解到,外地投資客對于深圳樓市的增值前景保持樂觀期待。這其中固然有資金尋求保值增值的避險需求、銀行風控訴求、深圳住房盤子小契合資金炒作等因素在內,但是深圳房屋投資品屬性顯著、地產金融化的風險要遠高于其他城市幾成共識。

業內的共識是,深圳繼續使用現行的市場化的方式,并不契合當前歷史階段的住房需求。強調住房乃民生用品的新加坡模式正提供了一個可供借鑒的良性樣本。這也要求深圳接下來住房市場調控的頂層邏輯更多向保障性功能轉變。

“到目前這個階段,我們要去考慮我們的安居、城市空間、產業空間和區域空間的協調性。之前的發展階段,我們要考慮的核心問題是生存?,F在的發展階段,我們要考慮的是如何優化我們的產業空間。這是土地管理者和政府的一個核心訴求,歷史階段的訴求?!鄙钲谑蟹康禺a研究中心房地產研究所所長孟慶昇表示,深圳提出“新加坡是學習榜樣,未來要讓深圳60%的市民,住在政府提供的租賃或出售的住房中”,顯然是意識到階段性問題解決思路的轉換。

落地可能性的著力點

這并非深圳首次提出6:4的比例。

早在2018年6月,深圳就明確了2018年至2035年的住房發展目標,計劃未來18年內提供170萬套住房,并將人才房、公租房、安居房和商品房的比例定為2:2:2:4。這相當于深圳每年提供的公共住房大約為6萬套,商品房不到4萬套。

2019年11月,全國先行的標定地價文件——《深圳市地價測算規則》正式發布。文件明確規定:可售的安居型商品房和人才住房的地價將分別按市價的30%和40%確定,比原來的市價60%左右下降了近一半。系列“組合拳”直指:深圳二次房改。

相較于新加坡的公共住房是封閉式運作,深圳的安居型商品房和人才住房,都是“一定年限內封閉流轉”,或10年或15年,但可以“轉正”。這為人為制造套利空間提供了現實土壤。此前,國內推行的經濟適用房本是政策性住房,但在實踐中存在騙購、套購以及黑箱操作等問題,落地效果并不理想。

另外,與新加坡組屋申請對象面向本國居民,人口總體穩定不同,深圳類似于安居型商品房和人才住房等保障性住房面向的每年凈增人口量要更大。政策性住房的建設力度是否能超越人口的增加速度也成為不少深圳人擔憂的焦點之一。

這種擔憂并非毫無根據。參與安居型商品房輪候的多位人士告訴第一財經記者,“每年政府規劃的安居房項目是有限的,大概保持在3000套左右,輪候三五年時間是很正常的。若是輪候關內的南山區、福田區、羅湖區,能輪候上堪比中彩票?!?/p>

在實際管理人口近四倍于新加坡的人口基數,及每年數十萬左右的人口增量面前,個人申請公共住房的排期將是一場較長時間的“攻堅戰”。

有國務院發展研究發展中心的采訪人士在接受第一財經記者采訪之際,并未否認安居商品房等保障性住房存較長輪候周期這一問題。

但他也認為深圳堅定推行保障性住房是循序漸進實現住房新加坡模式的必要一環。

“深圳提出人才房、安居房各20%的比重,在國際來說,這個標準屬于力度比較高的。太高的話,會對地方政府形成很大的財政壓力?!痹撊耸恳仓赋?,深圳在推進保障住房建設過程中需要進行相關制度設計,對公共住房的申請資格做出合理要求,杜絕相關尋租行為,讓政策紅利落到實處。

在言及如何保障較高保障性住房體系落地,上述人士及多位地產人士都有表示,可確定供應主體,實行“財政預算為主,多渠道融資、多渠道籌集房”的方針,政府可在加大投資的同時,通過一定的優惠政策措施引導多渠道的資金投入保障性住房建設。

相較之下,深圳住房結構也有它的特殊性。深圳是全國小產權房存量最多的城市,一半左右的人口居住在小產權房中。

將類似于新加坡公共住房的小產權房予以部分轉正或者城中村綜合整治的部分住房允許流通,被部分業內人士視為緩解深圳住房難問題的另一發力點。

中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌也指出,探討小產權房問題的解決途徑,應謀求維持多贏的利益格局。把小產權房強制拆除,是不符合這個原則的,把責任全部推給農民或購房者,也是不客觀的。因此,深圳有必要進一步做好小產權房的給排水、道路、電力等基礎設施建設,人居安全,建筑密度趨于合理化,并探索逐步實現小產權房合法化,輔以相關政策配套保護農民權益,在解決問題的同時,促使土地供求關系變化進而促使房地產價格重新洗牌。

此外,加大租賃住房的供給也被視為現有住房保障政策的重要補充。

“對于土地資源更有限的深圳來說,可以嘗試多修建高容積率的公共租賃住房,降低年輕人和外來人口的短期購房壓力?!鄙钲谝患襎OP5房企負責人士指出。

值得期待的遠景

張學凡說,深圳有一個目標,就是在“十四五”期間,人均住房面積“從27.8平方米提高到30平方米”。未來住建局聯合規自局,將在“十四五”期間的用地供應上做一些調整,住房用地占建設用地的比例,將提高到25%,甚至將在“十四五”期間的前兩三年提高到30%,補齊住房用地供應的短板。

需要看到的是,深圳已經通過多管齊下的方式在緩解住房供應端緊張的問題。

今年,深圳房地產開發量是去年的2倍,這也是深圳十年來量最高的一次。同時,針對盤活存量用地的城市更新和棚改也在以更大的力度推進。2020年上半年,深圳城市更新計劃立項52項,規模330.6公頃,分別同比上升79.3%、146.7%。

公共租賃住房建設也引起了深圳的重視。深圳制定了110萬公共租賃住房的發展目標,每年公共租賃住房建設10萬套,通過五年甚至八年的補短板,力爭使得住房供需矛盾得到較好地緩解。

同時,相比以往,深圳正走到了可以借助都市圈來協調解決住房問題的黃金政策時點。

無論是前不久的深莞惠河汕都市圈規劃編制,還是新近國務院和國家發展改革委批復的粵港澳大灣區城際鐵路建設規劃。構建大灣區主要城市間1小時通達,主要城市至廣東省內地級城市2小時通達,主要城市至相鄰省會城市3小時通達的交通圈的建設規劃呼之欲出。萬科(000002.SZ/02202.HK)等不少房企均把TOD模式視為地產白銀時代的引領模式之一。

頂層給予深圳的交通等各項政策正是為了避免住房香港化,深圳正在落地的住房探索也并非是照搬新加坡模式。對于深圳這個年輕的城市來說,二次房改顯然是一項循序漸進的系統性工程。

“但目前來看,深圳掌握的資源條件都比四十年前要好很多。無論是產業能力,空間的調整能力,智能化、新材料等技術發展能力都超過了以往,這些都為我們解決住房問題提供了一些手段?!?孟慶昇等多位受訪人士對于深圳未來的住房探索充滿期待。

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